Comprar una vivienda es, probablemente, el mayor esfuerzo financiero que realizarás en tu vida. Sin embargo, muchos compradores primerizos se llevan una desagradable sorpresa al descubrir que tener ahorrado el 20% del valor de la casa (la parte que el banco no suele financiar) no es suficiente para que les entreguen las llaves.
A esa entrada hay que sumarle la “letra pequeña” de la operación: una serie de gastos e impuestos ineludibles que no se pueden financiar. En Inmobiliaria Fergosa desglosamos cuánto dinero extra necesitas tener en tu cuenta bancaria antes de lanzarte a buscar casa, para que tu viabilidad financiera sea real.
1. La entrada: El famoso 20%
Los bancos en España financian, por norma general, un máximo del 80% del valor de compraventa o del valor de tasación (habitualmente escogen el menor de los dos importes). Esto significa que el primer gran desembolso que debes asumir con tus propios ahorros es ese 20% restante.
Si compras un piso de 200.000 €, necesitas disponer de 40.000 € de entrada.
2. Los impuestos (El bocado más grande)
El desembolso fiscal es el gasto más grueso de la operación y varía radicalmente dependiendo de si la vivienda es a estrenar o de segunda mano, así como de la Comunidad Autónoma donde se ubique.
- Vivienda de segunda mano (ITP): Deberás liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Es un impuesto autonómico, por lo que el porcentaje varía. En la Comunidad de Madrid es del 6% (con bonificaciones para familias numerosas o jóvenes), pero en comunidades como Cataluña o la Comunidad Valenciana alcanza el 10%.
- Vivienda de obra nueva (IVA + AJD): Si eres el primer propietario, pagarás un 10% de IVA sobre el precio de compra. Además, deberás sumar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que oscila entre el 0,5% y el 1,5% dependiendo de tu comunidad.
3. Gastos de compraventa: Notaría, Registro y Gestoría
Para que la casa sea legalmente tuya frente a terceros, hay que formalizar la operación.
- Notaría (Escritura pública): Los honorarios de los notarios (aranceles) están regulados por el Estado y dependen del precio del inmueble. Para una vivienda media, suelen rondar entre los 600 € y los 1.000 €.
- Registro de la Propiedad: Inscribir las escrituras a tu nombre también tiene un coste arancelario fijado por ley. Suele suponer entre 400 € y 700 €.
- Gestoría: Si firmas con hipoteca, el banco exigirá que su gestoría se encargue de liquidar los impuestos y llevar los papeles al Registro para asegurar que todo se hace correctamente. Este servicio ronda los 300 € – 500 €.
4. Gastos de la hipoteca: La buena noticia
Hasta hace unos años, formalizar el préstamo hipotecario duplicaba los gastos de notaría y registro. Afortunadamente, con la entrada en vigor de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario en 2019, la carga cambió. Hoy en día, el banco asume los gastos de notaría, registro, gestoría y el AJD de la hipoteca.
El único gasto de la hipoteca que la ley obliga a pagar al comprador es la tasación de la vivienda. Es un informe realizado por una empresa homologada que el banco necesita para evaluar el riesgo del préstamo. Su coste libre oscila entre los 300 € y los 600 €, y su validez es de seis meses.
La regla de oro de Inmobiliaria Fergosa: Para no pillarte los dedos, calcula que necesitas tener ahorrado el 30% o 32% del precio total de la vivienda (el 20% de la entrada + un 10% o 12% para gastos e impuestos).