Llevas años ahorrando. Por fin has conseguido juntar ese mágico 20% que el banco te pide como entrada para concederte la hipoteca. Encuentras un piso por 250.000 euros, tienes 50.000 euros en la cuenta y piensas que ya está todo hecho.
Vas al banco a pedir tu hipoteca y el gestor te lanza un jarro de agua fría: “Perfecto, tienes el 20% de la entrada. Ahora necesitas otro 10% para los gastos e impuestos”. De repente, te faltan 25.000 euros para poder comprar la casa.
Para que esta situación no te pase a ti, hoy vamos a desgranar céntimo a céntimo adónde va a parar ese 10% o 12% extra que necesitas tener en el banco el día que vayas a firmar la compra de tu vivienda.
1. El bocado más grande: Los Impuestos
El gasto más fuerte al comprar una casa no son los honorarios de los profesionales, sino los impuestos que recauda el Estado o tu Comunidad Autónoma. Lo que pagues dependerá de si la casa es nueva o de segunda mano:
- Vivienda de Segunda Mano (ITP): Pagarás el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Este porcentaje varía según la comunidad. En Madrid, por ejemplo, el tipo general es del 6%. Si compras un piso de 250.000 €, Hacienda se quedará con 15.000 €. (Ojo: existen bonificaciones para familias numerosas o jóvenes menores de 35 años, consulta siempre tu caso).
- Vivienda de Obra Nueva (IVA + AJD): Aquí el golpe es doble. Pagarás un 10% de IVA sobre el precio de venta (25.000 € en nuestro ejemplo), más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que en Madrid suele rondar el 0,75%.
2. Los gastos de la hipoteca: Qué pagas tú y qué paga el banco
Gracias a la Ley de Crédito Inmobiliario, los bancos asumen hoy en día casi todos los gastos de formalización de la hipoteca (notaría, registro y gestoría de la escritura del préstamo). Sin embargo, hay dos pagos que siguen corriendo de tu cuenta:
- La Tasación: Es el informe que certifica cuánto vale la casa para que el banco sepa cuánto dinero te puede prestar. Tienes derecho a elegir la tasadora (siempre que esté homologada por el Banco de España). Suele costar entre 300 € y 500 €.
- Comisión de apertura: Algunos bancos la han eliminado para ser más competitivos, pero otros te cobrarán entre un 0,5% y un 1% del dinero prestado solo por abrirte el crédito. Negocia este punto siempre.
3. Notaría, Registro y Gestoría (Escritura de Compraventa)
Aunque el banco pague los gastos de la escritura de tu hipoteca, tú debes pagar los gastos de la escritura de compraventa (el documento que dice que la casa pasa del antiguo dueño a ti).
- El Notario: Sus honorarios están regulados por ley (aranceles). Para una vivienda de precio medio, la factura del notario rondará entre los 600 € y los 1.000 €, dependiendo de la extensión de la escritura y el número de copias.
- El Registro de la Propiedad: Inscribir la vivienda a tu nombre para que todo sea público y legal te costará entre 400 € y 700 €.
- La Gestoría: Es la empresa (normalmente impuesta por el banco) que se encarga de coger el dinero, pagar los impuestos por ti y llevar los papeles al Registro. Sus honorarios son libres, pero suelen cobrar entre 400 € y 600 €.
La provisión de fondos: El dinero por delante
Un detalle que nadie te cuenta hasta el último momento es que todos estos gastos se pagan por adelantado. Unos días antes de ir al notario, el banco te exigirá que hagas un ingreso en una cuenta (la famosa “provisión de fondos”).
El banco calculará los impuestos y gastos tirando por lo alto. Unos meses después de la compra, cuando la gestoría termine todo el papeleo y pague las facturas exactas, te devolverán lo que haya sobrado.
En Inmobiliaria Fergosa hacemos un estudio financiero de viabilidad el primer día que entras por la puerta. Te calculamos al milímetro los impuestos, las cuotas y los gastos ocultos para que busques casa con certezas y sin sobresaltos.